三秦都市報-三秦網訊（王小麗 記者 文晨）抵押房屋被銀行以物抵債后，新產權人要求租期未到的租客騰房，這場糾紛該如何解決？近日，漢中市寧強縣人民法院審理這樣一起房屋租賃合同糾紛案。

2014年5月，張某以名下門面房作抵押，向某銀行借款50萬元。因逾期未歸還欠款，銀行于2020年8月訴至法院，法院判決張某償還本息共計60余萬元，銀行對該門面房享有優先受償權。判決生效后，張某無力履行給付義務，銀行申請強制執行。在門面房拍賣流拍后，法院裁定該房屋作價60余萬元交付銀行抵償執行款，銀行于2023年11月辦理了不動產權證書。

不過，2020年3月16日，張某已與王某簽訂《房屋租賃合同》，約定將該門面房出租給王某經營，租期為六年。2024年，銀行發現房屋仍由王某占用，遂要求其騰退，但王某以租賃期限未屆滿為由拒絕，雙方協商無果。2025年10月，銀行將王某訴至法院，請求判令其騰房并支付租賃費。

法院審理認為，張某與王某簽訂的租賃合同于2020年3月成立并生效，王某已實際占有使用該房屋。銀行在王某租賃期間取得房屋所有權并辦理過戶手續，符合《中華人民共和國民法典》中“買賣不破租賃”規則的適用條件。承租人王某有權請求某銀行繼續履行原租賃合同，判決王某租賃期限屆滿后向某銀行騰退房屋，并支付占用期間的租賃費。

法官介紹，“買賣不破租賃”是民法重要制度。民法典第七百二十五條規定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。具體意思是在租賃合同的有效期內，出租人將租賃物的所有權轉讓給第三人時，比如進行房屋買賣，承租人的權利不會因租賃物所有權的轉移而消滅或者受到妨礙。這項制度的本意在于保障租賃市場的穩定性和公平性，體現了契約精神。同時，適用這項制度需要滿足多個條件，包括租賃合同成立在先且合法有效，承租人已實際占有租賃物，所有權變動發生在租賃期間內等。